テンバガー銘柄候補を探せ！｜ティーケーピーTKP（3479）を分析

株式投資家であれば誰もが憧れるテンバガー銘柄への投資。

テンバガー銘柄が分かれば誰もが億万長者になりますが、そんな未来が分かる人なんていません。

ただ、ビジネスモデルが面白そうだと将来的にテンバガー銘柄のように株価爆上げの可能性は秘めています。

テンバガー銘柄を探せ！シリーズは、完全にツカサの独断と偏見ではありますが、ビジネスモデルや事業内容が面白そうな企業を紹介していきたいと思います。

今回はティーケーピー（3479）という会社を紹介します。

【総評】テンバガー銘柄候補を探せ！｜ティーケーピー（3479）

アフターコロナで大復活を遂げる可能性があると個人的には思っています。

天才経営者である河野社長がコロナ危機をチャンスとして、安くなった不動産を積極的に仕入れています。

この超攻めの経営が凡人の私には怖さも感じる部分ではありますが、リーマンショック／東日本大震災の危機をチャンスに変え急成長を遂げてきたティーケーピーだからこそ、コロナ後の大復活に期待してしまいます。

会社概要

ティーケーピー（3479）

会社設立が2005年8月で、上場が2017年3月の会社で、上場してからは４年くらいの会社です。

本社は東京の新宿に構え、従業員数は1000名を超えています。

ティーケーピーはTotal Kukan Produceで、TKPと言うらしいです。

面白い話で、もともとは”Takateru Kawano Partners”でTKPだったようですが、それから時流にあわせて、現在のTotal Kukan Produceに変えたようです(笑)

ビジネスモデル

不動産を保有せずに契約の形で確保する”持たざる経営”を行っています。

契約した空間を面積・時間で小分けにして周辺サービスを付加することで総合的な空間サービスを提供しています。

空間の用途は消費者ニーズに沿った形で、会議であったり、研修であったり、懇親会であったり、レンタルオフィスであったり、本当に様々です。

もともとは貸会議室のTKPとして貸会議室をメインで事業展開してきましたが、2019年にリージャスを買収し、シェアオフィス事業へもかなりリソースを注ぎ込んでいます。

河野社長曰く、2022年2月期を第2創業期と位置付けており、下記3本柱を事業の主軸にしています。

• TKP：貸会議室／Work X Office
• リージャス：シェアオフィス
• アパホテル（フランチャイズ事業）：宿泊及び、宴会、研修施設の連動

3本柱（TKP／リージャス／アパホテル（フランチャイズ））の特徴

それぞれのビジネス概要についてまとめていきます。

TKP：貸会議室／Work X Office

これまでティーケーピーのビジネスの根幹は貸会議室です。

ティーケーピーは2021年から貸会議室のTKPとして終わらせず、消費者ニーズに合わせて、貸オフィスも選択出来るWork X Officeというサービスを始めました。

消費者ニーズの流動性に対応出来る面白いビジネスモデルだと思いました。

リージャス：シェアオフィス

2019年に日本リージャスと、台湾リージャスを買収しました。

リージャスの買収により、さらに国内でのフレキシブルオフィスマーケットの拡大を目指している本気度が伝わってきますね。

また、リージャスの買収により、グローバル戦略のプラットフォームも出来たわけです。

将来的な海外挑戦も見えてきましたね。

ちなみにTKPの貸会議室は時間貸しですが、リージャスの場合は期間貸しの契約です。

リージャスの場合は事業KPIを稼働率に置いており、損益分岐点稼働率が45％となっています。

日本全体の平均稼働率が67.4％となっており、損益分岐点稼働率を20％くらい上回っていますので一安心といったところでしょうか。

アパホテル（フランチャイズ）

ティーケーピーはアパホテルのフランチャイズ経営（現在10棟保有）も行っています。

TKPで研修を行った会社員などがそのままアパホテルに宿泊し、懇親会もTKPの貸会議室で行う、まさにビジネスの内製化ですね。

お客さんも貸会議室だけの費用だけでなく、宿泊料／飲食代など客単価を上げる事ができます。

業績

設立後順調に売上は右肩上がりに推移してきましたが、コロナショックで赤字に転落し、株価も暴落してしまいました。

ただ、ティーケーピーは「持たざる経営」をしているので、コロナで不要なビジネスは手放し、選択と集中で何とか乗り切っている状況です。

逆に不動産価値が下がっている遊休不動産をどんどん積極的に取得して行っていますね。

定性分析（面白ポイント：プラス面）

私が銘柄分析をした時に感じた面白ポイント（ツカサの独断と偏見）を紹介します。

社長の魅力（これからの日本を支える天才経営者）

河野社長はまさにこれからの日本を支える天才経営者のおひとりだと思いました。

大分に生誕され、幼少期は色々なことに興味のある好奇心旺盛なお子さんだったようで面白い逸話が多いです。

座右の銘が新進気鋭と述べられていますが、まさに幼少期から今も新進気鋭の精神でビジネスを展開されているのがうかがえます。

エイチ・アイ・エスの澤田さんから「経営センスがあり、パワーがある」と認められ、「パワーがあって夢が大きく、そしてタフな経営者」と評されている河野社長です。

河野社長の動画を見てても、本当にアグレッシブでパワフルでとても魅力的です。

コロナの資金調達もどこよりも早く着手し、その資金でコロナ危機をチャンスと見て遊休不動産の買収も積極的に展開。

アフターコロナでの爆発を期待させる凄みがあります。

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ビジネスの圧倒的差別化（競合他社を寄せ付けない）

貸会議室と言えばティーケーピーという圧倒的存在感がありますよね。

ここまで店舗数を増やし、コロナ危機をチャンスと見て遊休不動産を取得加速させているのでは、競合他社が付け入るスキがないと思います。

まずは国内での圧倒的シェアを展開し、アフターコロナで利益に繋がり株価上昇が期待できると思います。

時流に乗っているビジネス

コロナになり、電通、エイベックなど有名企業が本社を売却しています。

また、コロナを機に働く空間も大きく変わってきました。

ただ、そうはいってもビジネスをする以上働く場所は必要です。

その働く場所（空間）を消費者のニーズにかなう形で提案するフレキシブルオフィスの展開はまさに時流に乗っています。

2021年からWork X Officeというサービスを始め、既存の貸会議室を、レンタルオフィス／シェアオフィスなどでも使えるようになってきました。

ティーケーピーは空間のマジシャンですよね。

危機を乗り越えると急激に成長してきている

リーマンショックや東日本大震災があるたびに経営難に直面しています。

ただ、このような経営難があるたびに乗り越え、成長加速がさらに高まるのがティーケーピーです。

２度あることは３度ありますので、今回も期待大だと思います。

まさにコロナ危機で安くなった遊休不動産を積極的に買収しているのがまさに3回目の成長加速を期待させてくれます。

定性分析（気になる点：注意点）

MSワラントにより利益の希薄化がまだ残っている

MSワラントを発行していますので、利益の希薄化はまだ起こる可能性があります。

利益の希薄化が起こると、その分株価が落ちやすいので、まだまだ安心できないと思います。

また、このMSワラントは河野社長は攻めの投資とおっしゃってましたが、個人的には有利子負債の返済を銀行にしなければいけないというマイナスな点も見えるかなと思います。

リージャスとのシナジー効果が未知数

リージャスを約５００億円で買収しています。

この５００億円規模はリージャスの純利益の約１０倍の規模です。

シナジー効果が発揮でき、利益に乗っかってくれば魅力的ですが、失敗するとかなりダメージが大きいです。

シェアオフィス事業はそこそこライバル企業も多いので、どう戦っていくのかが見所です。

攻めすぎている経営

営業キャッシュフローと財務キャッシュフローから得た現金をほぼ丸々投資キャッシュフローに充てているようなお金の使い方です。

投資額が本当に半端ないです。

その結果、フリーキャッシュフローはずっとマイナスです。

積極的に投資して、投資キャッシュフローがマイナスの企業は好きなのですが、この規模は凡人の私には想像を絶する感じです。

定量分析（成長性、安全性）

成長性

コロナ感染症が発生するまでは、売上高はずっと右肩上がりでした。

しかし、コロナを機に売上及び利益が減少、赤字へ転落してしまいました。

ただ、2023年は黒字転換の予想ですので、アフターコロナで復活してさらに成長して行って欲しい。

• 売上推移：〇　⇒コロナを気にしなければ右肩上がりに推移（しかしコロナの影響で売上が初の減少）
• ROEの推移：×　⇒年々低下している。成長以上に資産を投資に回しているのが少し気になる。
• キャッシュフローの流れ：△　⇒相当積極的に投資は行っているが、かなり強気に投資しているので若干心配になるレベル

安全性

レバレッジをかけてビジネスをしているので多少心配になるレベル。

自己資本比率も徐々に改善してきているが、財務基盤は注視し続けたい。

• 有利子負債：△　⇒D/Eレシオは1.4倍で借金多めです。ただ、不動産事業ではあるので仕方ない部分か。
• 自己資本比率：△　⇒32.7％で徐々に改善はされてきています。もう少し改善されると安心なのですが。
• 流動比率（％）：×　⇒92％で流動資産で流動負債をギリギリ賄えていない。少し気になる。
• 固定比率（％）：△　⇒259％とかなり高め。不動産ビジネスなので仕方ない部分か。

定量分析（割安性、企業価値）

個人的には適正価格になっているような気がしています。

コロナで業績が落ち込んでいるところを見ると、アフターコロナを見越して考えると適正価格よりも割安銘柄の可能性もあります。

割安性

• PSR（倍）：1.4倍と適正
• PER（倍）：40倍と若干割安だが、今後の成長性を考えると妥当か。

企業価値

あまりにも積極投資を行い過ぎていて、フリーキャッシュフローがマイナスのため予測できず。

みんかぶでは2500円くらいが予想株価になっていますね。

2021年9月24日現在の株価が1,747円です。

買うならどのタイミング？

まだまだMSワラントの影響が出ることは考えられます。

ただ、ティーケーピーの積極投資を将来の可能性を信じるなら、今は買いだと思います。

ほぼ高確率でワクチン接種が進み、来年以降は利用者も復活してくると思います。

個人的には買ってみようかなと思うくらい、アフターコロナの期待があります。

もう一段下げが来れば間違いなく購入するんだけどな―

まとめ

ティーケーピー（3479）を紹介させて頂きました。

河野社長はいまでもそうですが、将来的に日本を代表する経営者になられる可能性が十分にあります。

日本だけにとどまらず世界に羽ばたく日本企業としてティーケーピーは超注目だと思います！

2021年9月24日時点の株価、1,747円。

さてさて、どうなっていくでしょうか(^^)