不動産投資に興味があるんだけど悪徳業者に騙されないか不安…
誰か教えてくれる人いないかな？
ふぉっふぉっふぉ。
わしを呼んだか？
あなたは！？
フドウ仙人じゃ。
悪徳業者から投資家の身を守るために不動産投資のイロハを教えに来たんじゃ。
私ツカサは株式投資をメインでやって来ましたが、不動産投資にも興味が湧いてきました。
ただ初めてのことで分からない事ばかり…今日からフドウ仙人に教えを乞うことを決意しました。
では、これから業者に騙されない”利回り”の確認方法について勉強していくぞ。
結論｜利回りは”実質利回り”を確認することが大事
不動産投資をするならば、利益を出す不動産を購入する必要があります。
しかしながら、中には悪徳業者に騙されて、利益マイナスの不動産を手にしてしまうケースがあります。
それは業者の言う”表面利回り”だけを鵜呑みにして、不動産を購入してしまうからです。
業者に騙されないためにも表面利回りだけではなくて、”実質利回り”を理解しましょう。
通常不動産業者が提示している利回りは表面利回りなんじゃ。
もし表面利回りが４％だから利益があると思っても、実質利回りを計算するとマイナスになっていることもある。
この”実質利回り”を業者に聞くことが大事なんじゃよ。
次から表面利回りと実質利回りの違いについて勉強していくぞ。
表面利回りと実質利回りの違いとは？
では具体的に表面利回りと実質利回りの違いについて見て行きましょう。
表面利回り
諸経費などを全て無視して、賃料が100％得られた時の利回りのことです。
グロス利回り、想定利回り、単純利回りともいいます。
表面利回り（％）＝想定年間賃料÷購入物件価格×100
諸経費が反映されていない利回りである為、表面利回りがプラスだとしても、諸経費が含まれると利回りがマイナスになる可能性があるので注意が必要。
実質利回り
物件の保有時にかかる一般的な諸経費を加味した利回りのことです。
ネット利回りともいいます。
実質利回り（％）＝（想定年間賃料－諸経費）÷物件購入価格×100
都心の区分マンションは実質利回りがかなり低い傾向にあります。
どうじゃ？
表面利回りと実質利回りについて理解できたか？
利回りに諸経費が含まれているか、含まれていないかの違いじゃ。
各エリアにおける利回りの相場
各エリアにおける利回りの相場が気になるところかと思います。
利回りの記載方法がこれまで紹介した表面/実質利回りではないのですが、一般財団法人 日本不動産研究所の情報が参考になると思いますのでご紹介します。
最近では不動産価格が高騰しているので、利回りは下落傾向にあります。
したがって、残念ながら利回りは昔に比べると下がってきており、新規で購入する不動産投資家の収益は下がっています。
また、利回りが高い＝優良物件とは限らない点をご注意ください。
利回りが高い物件というのは何かしらの理由で人気がない物件の可能性がありますのでしっかり見てみましょう。
株式投資をされている人であれば分かると思いますが、人気がある銘柄は自然と株価は上がりますし、人気がない銘柄の株価が下がります。
不動産の価格も同様ですので、エリアの平均よりも利回りが高い物件の場合は立地に問題ないか？築年数に問題ないか？治安に問題ないか？を注意深く見てみましょう。
まとめ
フドウサン仙人さん、ありがとうございました！
利回りについて理解が深まりました。
業者さんから利回りを提示された時は表面利回りだけじゃなくて、実質利回りも確認してみます。
ふぉっふぉっふぉ。
それは良かった良かった。
また不動産投資で困って時は呼んでおくれ。
