比較的高収入のサラリーマンはワンルームマンション投資の話を1回は聞いたことがありませんか？
私の周りでもワンルームマンション投資をやっている友人は数人います。
でも、あなたに「ワンルームマンション投資をしない？」ってお誘いが来たらどうでしょうか？
普通の人であれば「なんか怪しい」と思うのではないでしょうか。
- 「本当に儲かるの？」
- 「ワンルームマンションって言っても数千万は必要なんでしょ？損したら…」
- 「どうせ不動産会社に上手いこと乗せられているだけでしょ」
- 「YouTube、ブログ、どれを見ても否定的なことばかり…手を出しちゃダメでしょ？」
何が真実なのでしょうか？
実際に不動産投資に興味を持って、調べまくったツカサがワンルームマンション投資の真実について解説します。
真実は２つです。
それは、【儲かる】ワンルームマンション投資と、【儲からない】ワンルームマンション投資が存在していることです。
これを混在してワンルームマンション投資を語ってはいけなかったのです。
【儲かる】ワンルームマンション投資
ワンルームマンション投資はやり方を間違わなければ失敗しにくい投資と言われています。
ただ、リスクが小さい分、大きな利益を獲得出来ないのも事実で、これが原因で「儲からない」と言われることがあります。
しかし、やり方を間違わなければ確実性の高い投資になり、将来FIREへの道にも繋がります。
ではどうすれば【儲かる】ワンルームマンション投資が出来るのでしょうか？
まず前提として、都内５区（新宿区、千代田区、中央区、港区、渋谷区）もしくはその周辺のエリアで物件探しをしましょう。
その上で、【儲かる】ワンルームマンション投資の条件は下記5つが当てはまるかどうかです。
- 駅距離：徒歩7分圏内
- 中古物件（築年数：20年以内）
- 総戸数：20部屋以上
- 管理会社の管理が行き届いている
- 物件価格が適正である
駅距離：徒歩7分圏内
会社に通勤するためのアクセスが良いほうが入居者にとっては嬉しいですよね。
また、追加で近くにコンビニやスーパー、ドラックストアなどがあると更にポイントとしては高いです。
中古物件（築年数：20年以内）
中古物件を選ぶ理由は簡単で、購入時の価格と資産価値のギャップが小さいからです。
新築だと広告宣伝費や、建築時の人件費など新築プレミアム価格が乗っかっていますが、中古物件はそれがありません。
ただ築年数が古すぎると売却時に売りにくくなるので築年数は20年以内に留めることが大事です。
総戸数：20部屋以上
約15年に1回の周期でマンションは大規模修繕工事が行われます。
大規模修繕工事の時には費用が必要になり、その費用を修繕積立金としてオーナーから徴収します。
総戸数が少なすぎると修繕積立金が集まらず、オーナーから多めに取るしか方法が無くなってしまうので、物件保有時の必要経費が高くなってしまいます。
なので、総戸数が20部屋以上ある物件を選ぶと、必要経費の上昇を受けにくく安心なのです。
管理会社の管理が行き届いている
管理会社の管理が行き届いているか？を調べる方法は簡単です。
気になる物件があったら直接現地を見に行きましょう。
そうすると、マンションの掃除は行き届いているか？24時間管理体制をとっているのか？など分かります。
物件価格が適正である
物件価格が適正であるかどうかを調べるためには収益還元法で計算する方法があります。
物件価格＝純利益（家賃収入－必要経費）÷年率（だいたい４％くらいでOK）
この計算式に当てはめた時に、業者が提示してきている物件価格が妥当かどうか？調べることが出来ます。
【儲からない】ワンルームマンション投資
【儲からない】ワンルームマンション投資をする方法は簡単です。
業者さんの言われるがままに物件を購入すれば、簡単に【儲からない】ワンルームマンション投資が出来ます(笑)
では、【儲からない】ワンルームマンション投資をするための条件4つを紹介します。
- 高値づかみをしている
- 立地が悪い物件を買っている
- 管理会社が最悪
- 節税効果に騙されている
高値づかみをしている
高値づかみをしてしまう人の特徴として、新築を買ってしまう、物件価値を見誤っているというのが挙げられます。
新築を買ってしまうと新築プレミアムと言って、購入時の価格と資産価値のギャップが開いています。
新築は約10年くらいまで価格が下落していくと言われているので、売却しようと思ってもなかなか売却しづらくなってしまいます。
物件価値を見誤るとは、【儲かる】ワンルームマンション投資で説明した収益還元法で計算した時に割高で購入してしまうケースです。
物件価格を見誤らないためにも、収益還元法で計算してみましょう。
立地が悪い物件を買っている
駅までのアクセス、スーパー/コンビニなどへのアクセス、はたまた治安の問題など、立地が悪い物件を買ってしまうと空室リスクを高めてしまいます。
基本的には、都内5区周辺、駅近を外さなければ大丈夫だと思います。
個人的には、直接物件を見に行って立地状況を自分の目で見ておきましょう。
管理会社が最悪
管理会社が最悪だと掃除がされていない、管理体制が不十分などの問題が出てきます。
実際に物件を見に行って自分の目で確かめてみましょう。
節税効果に騙されている
良くワンルームマンション投資＝節税効果と言われますが、節税効果は最初の数年だけで、その後は全く期待できません。
もし節税効果を期待してワンルームマンションを購入していたら、その時点で損をしています。
節税効果が期待できるのは、初年度と、その後設備経費を計上出来る4年くらいまでです。
もし節税効果をメインで紹介してくる不動産会社がいたら注意しましょう。
【厳選】ワンルームマンション投資が向いている人
ワンルームマンション投資が向いている人は、下記の条件に当てはまる人かなと思います。
- 年収が高い人
- 不動産投資に興味はあるけど忙しい人
- 家族がいる人
- 節税したい人（※最初の5年くらいまで）
年収が高い人
銀行から融資を引ける額が大きいため、レバレッジを掛けることが出来ます。
一般的に年収×10倍の与信枠が使えます。
従って年収が高い人ほど与信枠が大きくなるので、物件を多く買うことが出来ます。
ワンルームマンション投資の投資戦略として、途中で売却して利益を得る方法がありますが、複数物件持っていると1物件だけ残して残債0で保有することも可能になります。
この複数保有の投資戦略は年収が高い人しか出来ないので、年収が高い人ほどワンルームマンション投資の戦略に幅が持てるのです。
不動産投資に興味はあるけど忙しい人
ワンルームマンション投資は基本的に購入してしまえばやる事がほとんどありません。
やる事と言えば、不動産投資に関連する経費をまとめておくことと、入居者の入れ替えの時に不動産会社の人とコミュニケーションを取るくらいです。
ですので、時間があまり取れないビジネスマンの方には向いている投資になります。
家族がいる人
マイホーム購入時と同じようにワンルームマンション投資をする際も団信に入ります。
従って、もし何かあった時は団信により、残債0で物件を保有することが出来ます。
生命保険代わりとしての活用です。
ただ、何も無いほうが良いですが(笑)
節税したい人（※最初の5年くらいまで）
物件購入時の初年度は1物件で30～40万くらいの節税効果が得られます。
その後4年間は20万くらいの節税効果が得られることが多いので、購入5年以内であればそこそこ節税の恩恵を得られることが出来ます。
ただ、節税は付加価値なので、節税をメインで考えないようにしましょう。
【要チェック】物件探しで押さえておくべきポイント
これまでに何回か紹介してきましたが、物件を探す上で押さえておくポイントについてまとめます。
- 都心5区及び周辺の物件を選ぶ
- 立地に拘る：駅近（徒歩7分以内）、スーパー/コンビニが近い
- 中古を選ぶ（築年数は20年以内）
- 直接物件を見に行く（管理会社は？治安は？など）
- 総戸数20部屋以上
- 管理費、修繕積立金が妥当か？
- 管理費：家賃の5％～10％が目安
- 修繕積立金：1㎡あたり200円（逆に安すぎると怖い）
- 収益還元法で物件価格を計算する（純利益（家賃収入－必要経費）÷年率）
- 表面利回りだけでなく、実質利回りも見ておく（被リンク）
10社以上の不動産会社さんとコミュニケーションを取りましたが、この条件の物件を紹介してくれ、私の勉強した知識と合致した業者さんはJ.P.Returnsという会社だけでした。
担当者の方も良い人だったので、結果J.P.Returnsで投資用マンション購入しました(^^)
ただ、皆さんが不動産投資を始める際は、色々な会社のパンフレットを取り寄せ、個別面談をして、まんべんなく情報を集めてみることをおススメします。
1社だけで調べてもいけません。
まとめ
ワンルームマンション投資は【儲かる】方法と、【儲からない】方法の2つが存在します。
知識が無いとどうしてもYouTubeや、ブログ記事の内容に引っ張られてしまいますが、ちゃんとやれば損どころか確実性の高い投資になります。
家賃収入はFIREを目指す人にとっては憧れの1つですよね(^^)
