私もそろそろマイホームが欲しいと思いつつ、賃貸であれば会社からの家賃補助もあるので直ぐに決断する必要があるのか？でも…とずっと悩んでいます。
そんな私が調べに調べて、自分なりの結論を出しましたので皆さんに紹介させて頂きます。
”ツカサの”考えるということが前提となってきますが、定量的/定性的に分析しましたので参考にして頂ければ嬉しいです！
結論｜マイホーム vs 賃貸論争に終止符を打ちます
正直、ご自身の仕事、ライフスタイル、考え方に大きく依存しますが、私であればマイホームを選択します。
ただし以下の条件付きです。
- 中古物件をリフォームする（マンション、戸建てともに）
- 出来る限り頭金を多めに出す（もしくは一括支払い）
中古物件をリフォームする前提で購入する。
ただし、支払いは満額ローンを組むのではなく一括もしくは頭金を多く出して購入する。
上記の購入方法を選択した理由は下記３つのメリットがあるからです。
- マイホームは家族に財産として残すことが出来るから（団信があるから）
- 中古物件は新築物件よりも物件価値の下落幅が小さいから（新築プレミアム）
- ローンを組むことで金利が上乗せられ、毎月の支払額がかさんでしまうから、出来るだけ支払額を抑える支払方法を選びたい
ただ、１点だけ悩ましいポイントがあり、購入するマイホームの間取りです。
家族構成が変わると必要な部屋数が変わってきます（子どもが独立するなら多くの部屋数は不要です）。
私は将来子どもが孫を連れてきても泊まれるように出来て、余計な部屋数を持たないために3LDKでマイホームを取得しようと思っています。
また、もう一点のポイントが会社の補助が出る限りは賃貸生活を継続して、資産が出来たタイミングで一括購入を検討しています。
なぜなら、先にマイホームを購入してしまうと投資による資産形成にブレーキがかかってしまうからです。
定量分析｜コストを比較する
コスト（費用）を参考にマイホームと賃貸を比較してみましょう。
先に結論から書くと、もし会社からの「賃貸であれば家賃補助がある」のであれば、賃貸暮らしの方が安くなります（家賃補助の割合にもよりますが）。
ただし、会社からの家賃補助がない場合はマイホームの方が安くなります。
ただし今回のコストの計算は”会社の家賃補助なし”で計算します。
実際にかかるコスト
35歳から85歳になる50年間で比較します。
マイホーム
- 初期費用（購入時のみ）
- 住宅ローンの返済
- リフォーム費用（管理費・修繕積立金）
- 固定資産税などの税金 など
賃貸
- 初期費用（引越し費用＋敷金礼金など引越しの度に必要）
- 家賃
- 更新料
実際にかかるコストを計算してみる
では実際にマイホームと賃貸でかかるコストを計算により導いてみましょう。
結論を先に書くと、マイホームの方がコストは安く抑えることが出来る計算になりました。
ただし、会社から50％ほど毎月家賃補助が出ているのであれば賃貸の方がコストは安くなります。
マイホーム
条件として下記の場合を想定してみます。
- 購入価格：3,000万
- 頭金：500万
- 融資：2,500万
- 35年固定金利：2％
想定されるコスト
- 頭金：500万
- 返済総額：3,479万円（2,500万を金利2％で35年で借りた場合）
- リフォーム費用：500万（10年ごとに100万かかると想定）
- 固定資産税：620万（50年間にかかる費用として計算）
- 住宅ローン控除：-300万（10年で返ってくる想定住宅ローン控除）
- 合計コスト：4,799万円
賃貸
条件として下記の場合を想定してみます。
- 子どもが独立する60歳まで3LDK（家賃10万円）に住む（25年）
- 子どもが独立したら2LDK（家賃7万円）に住む（85歳までで25年）
- 家賃はともに管理費・共益費込みとする
想定されるコスト
- 35歳～60歳までの賃料：3,000万円
- 60歳～85歳までの賃料：2,100万円
- 更新料：200万（50年間で払う想定更新料）
- 駐車場代：300万（5,000円で50年支払った場合）
- 合計：5,600万円
もし賃貸の場合は会社補助が50％あった場合も計算しておきましょう。
そうすると、35歳～60歳までの賃料3,000万円が1,500万に抑えられますので、合計金額は4,100万円になり賃貸の方がコストを安く抑えられます。
定性分析｜メリットとデメリットを比較する
次にメリットデメリットについて定性的な部分で見て行きましょう。
結論から先に言うと甲乙つけがたいですね(笑)
ただし、家族構成の変化を先読みしてマイホームを選ぶのであれば個人的にはマイホームの方が定性的にも賃貸を上回るのではないかと考えます。
| マイホーム | 賃貸 | |
|---|---|---|
| メリット | ●家族に財産として残せる（団信） ●ローンを返済し終われば住居費がかからない ●リフォームの自由度が利く | ●いつでも自由に引越しができる ●設備の交換や修理費用の負担がない ●ライフスタイルに合わせて住居スタイル、住居費を変化出来る |
| デメリット | ●ご近所が嫌でも一度住むと転居がしづらい ●メンテナンス費用がかかる ●固定資産税など税金が恒常的にかかる | ●一生涯家賃を払い続ける必要がある ●リフォームが出来ない ●高齢になった時に契約更新できないことがある |
マイホームと賃貸、それぞれに向いている人は？
では最後に私が考えるマイホームに向いている人と、賃貸に向いている人の特徴についてまとめさせて頂きます。
だいぶ私の主観が入っていますが、参考になれば(笑)
マイホームに向いている人
- 住宅ローン返済を考慮しても生活が苦しくならない人
- 部屋の広さと数が必要な人（家族がいるとか、二世帯で住みたいとか）
- 転勤がない人
賃貸に向いている人
- 転勤が多くて住む場所が固定出来ない人
- 同じ家にずっと住むと飽きてしまう人
- 会社からの家賃補助が充実している人
- 住宅ローンを組むことで生活が苦しくなってしまう人
まとめ
マイホーム vs 賃貸は永遠のテーマですよね。
しかしながら私なりには結論を出しており、まずは投資による資産形成を行い、頭金多め、もしくは一括でマイホームを購入したいと思っています。
マイホームも子どもが独立して家から出て行くという前提で考えています（でもたまに帰ってきた時に子どもの孫も一緒に泊まれる部屋は確保したいですね）。
マイホーム vs 賃貸については色々な人が論じていますが、定量的な部分と定性的な部分を自分の目で見極めて決めることが大事だと思います。
マイホームでも賃貸でも生涯に与えるコストインパクトは絶大ですので。
