J-REITは分配利回りが４％と高いので投資対象にしたいと思われている方も多いのではないでしょうか？
- J-REITは種類が色々あるからどこに投資すれば良いのか分からない
- 投資商品をチェックするための指標を知りたい
このような疑問がある方は本日の内容が参考になると思います。
決定｜私がおススメするJ-REITをご紹介
最初に結論からいうと、私がおススメするは物流施設特化型のJ-REITです。
なぜ、物流施設特化型のJ-REITがおススメかというと、インターネット通販市場の急激な拡大と、それに比例する形で物流倉庫の需要が高まっているからです。
さらには物流倉庫は一度契約するとなかなか解約しないので、景気に左右されにくく安定して収益を確保できるからです。
まさに、インターネット時代に合った投資商品だと思っています。
逆に今の時代に厳しくなってくるのがオフィスビル特化型のJ-REITです。
ニュースでも流れているように、コロナによりリモートワークが進み、本社ビルを売り払う企業も出てきました。
個人的には今後もリモートワークは進み、オフィスビルの需要は少し下がっていくのではないかと考えています。
基礎｜J-REITについて投資初心者向けに解説
J-REITについて基礎知識をまとめてみました。
では下記３つのテーマについて解説していきます。
- J-REITとは？
- J-REITの種類
- J-REITに投資する前に見ておきたい指標
J-REITとは？
J-REITとは日本の不動産を対象にした金融商品で、日本版不動産投資信託のことです。
普通は不動産は多額の資金が必要で管理など大変なイメージがありますが、J-REITは誰でも投資出来るレベルまでハードルを下げてくれています。
実物不動産とJ-REITの違いは下記の通りで、とても投資ハードルが低いのがお分かりいただけると思います。
| 実物不動産 | J-REIT | |
|---|---|---|
| 必要資金 | 実物不動産 | 少額 |
| 運用・管理 | 投資家自身が経営や不動産管理を行う | 全て投資先の運用会社がお行う |
| 流動性（売買のしやすさ） | 低い | 高い |
J-REITの種類
J-REITの種類は大きく分けて３種類です。
その中で、特化型のリートがいくつか種類がありますのでご紹介します。
- 特化型
- オフィスビル特化型
- 住宅特化型
- 商業施設特化型
- 物流施設特化型
- ホテル特化型
- ヘルスケア施設特化型
- 複合型
- 総合型
特化型
オフィスビル特化型
オフィスビルに特化しているリートです。
景気の状況で稼働率や、賃料に影響が出るのが特徴です。
近年のコロナにより、いまは投資対象としては厳しいのでは？というのが私の率直な感想です。
住宅特化型
賃貸住宅に特化しているリートです。
どこの賃貸住宅に投資しているリートかによりますが、東京を中心に賃貸住宅を構えているリートであれば人口流入も多いので安定しているかと思います。
商業施設特化型
ショッピングモールなどの商業施設に特化しているリートです。
景気の状況で稼働率や、賃料に影響が出るのが特徴です。
近年のコロナにより、いまは投資対象としては厳しいのでは？というのが私の率直な感想です。
物流施設特化型
物流施設に特化しているリートです。
景気の影響にも左右されず、一度借りてしまえば長期契約が一般的ですので、長期的に安定的な収益を生み出すことが出来ます。
個人的に一押しのリートです。
ホテル特化型
観光ホテル・旅館・リゾート施設などに特化したリートです。
景気や天候の影響を受けやすいのが特徴です。
近年のコロナにより、いまは投資対象としては厳しいのでは？というのが私の率直な感想です。
ヘルスケア施設特化型
老人ホームなどの施設に特化しているリートです。
高齢化社会が進む中、ヘルスケア施設は今後求められていくと思います。
さらには景気の影響にも左右されず、物流施設特化型に次いでおススメのリートです。
複合型
２つの用途の不動産に投資するリートのことです。
例えば、オフィスビル＋住宅の組合せだったり、オフィスビル＋商業施設などです。
総合型
３つ以上の用途の不動産に投資するリートのことです。
例えば、住宅＋物流施設＋商業施設のような組合せです。
J-REITに投資する前に見ておきたい指標
株式投資では割安銘柄なのか？を見る指標（PERなど）があったり、財務の安全性を見るための指標（自己資本比率など）があったりします。
J-REITにも同様に、投資対象として適切かどうかを判断するための指標がありますので、有名な指標の下記２つをご紹介します。
- LTV比率
- NAV倍率
LTV比率
LTV比率とは、総資産に対する有利子負債の比率のことで、安全性の指標になります。
つまり、LTV比率が高くなると有利子負債の割合が高くなるので安全性の面では健全とは言えなくなってしまいます。
一般的にはLTV比率は50％以下であれば健全と言われています。
ちなみにJ-REITのLTV比率の平均は44.5％です。
NAV倍率
NAV倍率とは、時価総額が保有不動産の時価の何倍であるかを示したものになり、割安性の指標になります。
株式投資でいうところのPBRに近い指標です。
NAV倍率が低ければ保有不動産の時価に対して割安なリートだと言えます。
株式投資のPBRと同様に、NAV倍率は1倍を下回ると割安であると判断されます。
ちなみにJ-REITのNAV倍率の平均は約1.2倍です。
まとめ
J-REITについてまとめてみました。
配当金利回りも比較的高いので投資するには魅力のある投資先の１つだと思います。
投資信託のポートフォリオに組み入れても良いですし、配当金狙いで投資しても良いですね。
もっと具体的に知りたい人はこちらのサイトをご紹介しますので見てみてください。
大変分かりやすく解説してくれています。
初めてのJリート｜J-REIT.jp | Jリート（不動産投資信託）の総合情報サイト | ARES J-REIT View
