不動産投資の出口戦略は2つ＋α！【ワンルームマンション】

不動産投資の成功は【出口戦略】で決まると言っても過言ではありません。

特にワンルームマンション投資に特化して、不動産投資の出口戦略について解説していきます。

不動産投資の出口戦略は2つ＋α！

不動産投資の出口戦略は大きく分けると以下の２つになります。

• インカムゲインを獲得し続ける（保有し続ける）
• キャピタルゲインを獲得する（売却益を得る）

大きくはこの2つですが、年収1000万以上ある会社員の方に個人的におススメしたい戦略はミクスチャー戦略です。

• ミクスチャー戦略（インカムゲイン戦略と、キャピタルゲイン戦略の複数組み合わせ）

それぞれの出口戦略についてもう少し詳細に見て行きたいと思います。

インカムゲイン戦略と方法ついて

購入した不動産を保有し続け、家賃収入を獲得し続ける方法です。

ただし、インカムゲイン戦略で収益を得るには家賃収入－経費で計算した時に収益がプラスになる必要があります。

もし好立地の物件を購入した場合（都内ワンルームマンション）だと、ローン返済が終わるまで収支がトントンでインカムゲインが得られない事も多いです。

この場合だと、35年後にやっとインカムゲインを獲得出来ることになります（好立地の物件でインカムゲインを獲得しようとすると、このケースが多いです）。

インカムゲイン戦略のメリット・デメリット

メリット

• 不労所得になる（ただしローン返済後が多い）
• 1物件からでも出来るのでリスクは抑えながら不動産投資出来る

デメリット

• ローン返済がある間は利益を享受できないことが多い
• 経費をちゃんと計算出来ていないと収支がトントンどころか、マイナスになることも多い

インカムゲイン戦略を成功させるための方法

インカムゲイン戦略を成功させるためには、「好立地の不動産を購入する」に尽きると思います。

よって、駅近・治安が良い・利便性が良い物件を選ぶことがとても大切なのです。

もし不労所得の獲得が、ローン返済後の35年目で良いと思っているのであれば、併せて団信にがん保険を付与することもおススメします（日本人の2人に1人はがんになる可能性が…）。

がん保険の多くは、手術で根治出来るようながんでもがん保険が適応され、支払いが完了することもありますので。

キャピタルゲイン戦略と方法について

購入した不動産を数年後に売却して、利益を獲得する方法です。

その為には不動産価値がローン残債を上回る必要があります（不動産価値＞ローン残債）。

つまり、不動産価値が高い状態を維持し、ローン残債を減らしていくというのがキャピタルゲイン戦略の必勝パターンになってきます。

キャピタルゲイン戦略のメリット・デメリット

メリット

• 利益を早期に獲得出来る（インカムゲイン戦略に比べて）
• 1物件からでも出来るのでリスクは抑えながら不動産投資出来る

デメリット

• 売却できたとしても利益幅が小さいことも多い
• ローン残債＞不動産価値の場合は売りたくても売れない状態が続くことも
• 5年以内に売ると税金を多く持っていかれてしまう

キャピタルゲイン戦略を成功させるための方法

キャピタルゲイン戦略を成功させるためには、以下の3つの条件が大事です。

1. 好立地の物件を保有する
2. 高値掴みしない
3. 家賃を下げない

好立地の物件を保有するというのは言わずもがなですが、立地が悪いと空室リスクも高いので売却を検討したとしても買ってくれる人が出てきません。

また高値掴みをしてしまうと、売却を検討してもローン残債＞不動産価値（売却価格）になってしまい、なかなか売れない状態続いてしまいます。

高値掴みを防ぐためには、新築ではなく中古を選択することをおススメします。

なぜならば、新築ワンルームマンションは宣伝広告費や人件費などのプレミアム価格が付いており、新築＝高値掴み物件だからです。

新築の場合だと、ローン返済が進んだとしても一向にローン残債＞不動産価値（売却価格）の状態が続いてしまいます。

最後に家賃を下げないという事ですが、売却価格は収益還元法で計算される特徴がある為、家賃を無駄に下げてしまうと売却時に大きな影響が出てしまいます。

この収益還元法で導き出された数字がイコール不動産価値（売却価格）となります。

従って、家賃が下がると1年間の純収益が下がってしまうので、結果、不動産価値（売却価格）が下がってしまうのです。

入居者の入れ替え時に「家賃を下げませんか？」と不動産屋さんに言われたとしても簡単にYESと言わないようにしましょう。

ミクスチャー戦略と方法について

ミクスチャー戦略とは、前述したインカムゲイン戦略とキャピタルゲイン戦略の２つを組み合わせたものになります。

ミクスチャー戦略は年収1000万以上の会社員でないと実施が難しい戦略になります。

下記図解で示している通り、複数物件を保有し、10~15年を目途に複数物件を売却し、得られたキャピタルゲインを1物件の返済に充ててしまうという方法です。

ミクスチャー戦略により、1物件を無借金で保有することが出来、リスクのない不労所得をゲットすることが出来ます。

ミクスチャー戦略のメリット・デメリット

メリット

• 早期に不労所得を得ることが出来る
• なにかあれば団信・がん保険により複数物件が無借金で手に入る可能性もある

デメリット

• 高所得者しか実行できない
• 複数物件を保有することが前提となる為、リスクが高い

ミクスチャー戦略を成功させるための方法

ミクスチャー戦略を成功させるためには以下の４つの条件が大事です。

1. 複数物件の保有（４件以上）
2. 好立地の物件を保有する
3. 高値掴みしない
4. 家賃を下げない

基本的には前述したインカムゲイン戦略と、キャピタルゲイン戦略で紹介した条件と一緒ですので詳細は割愛しますが、唯一違うのは物件を複数保有する点です。

ただ、複数物件の保有は比例してリスクが高まりますので、好立地の物件を適正価格で手に入れるという事が本当に重要になってきます。

良い物件を複数物件保有し、ミクスチャー戦略を実行できるのであれば不動産投資で勝てたも同然だと思います。

まとめ

出口戦略無くして不動産投資での成功はありません。

私の場合は今の年収1000万の優位性を活かして「ミクスチャー戦略」を実行しています。

もし私のように複数物件保有できる会社員の方であれば、ミクスチャー戦略を試してみてください。

少しでも早く不労所得をゲット出来るスピードが上がっていくと思います。