失敗確率90%のワンルームマンション投資術について聞きたい人は誰一人いないと思いますが(笑)、失敗から学ぶことはたくさんあります。
よくYouTubeや、ブログなど色々なところでワンルームマンション投資の批判的なコメントが多く書かれていますが、「なぜ？」まで具体的に言える人はどれほどいるでしょうか？
インフルエンサーが「○○は危険！」だと言ったらそれを簡単に信じるのではなく、「なぜ？」まで踏み込んで考えると実は、全てが危険というわけではなく、正しいやり方をすれば安全という事は多々あります。
では、失敗確率90%のワンルームマンション投資の「なぜ？」を解明して、失敗しないための方法を考えてみましょう。
【要注意】失敗確率90%のワンルームマンション投資とは
ワンルームマンション投資で下記４つのことをやると高確率で失敗します。
- 戦略を持たずにワンルームマンション投資をする
- 新築マンションを買う
- 物件購入時に定期でかかる必要経費を見ない
- 利回りだけを考えて、立地条件を疎かにする
では、１つ１つ「なぜ？」失敗するのか？その理由をひも解いていってみましょう。
戦略を持たずにワンルームマンション投資をする
仕事をする時に戦略を考えると思いますが、それと一緒です。
仕事もワンルームマンション投資も戦略無くして成功なしです。
もし戦略を持たずにワンルームマンション投資を行ったらどうなるでしょうか？
- いつ売れば良いのか分からない
- 業者に言われるがままに売買をさせられてしまう
- ある時「あれ？なんでワンルームマンション持ってるんだっけ？」と不安になる
投資戦略を持たずにワンルームマンション投資を行うと、失敗への道しかありません。
新築ワンルームマンションを買う
新築ワンルームマンションには宣伝広告費や人件費など、プレミアム価格が乗っかっています。
従って新築ワンルームマンションを買ってしまった時点で、残念ながら物件を高値づかみしてしまっているのです。
なので、もし売却しようとしても物件価格が下がってしまって「売りたくても売れない…」という悲劇が待っている可能性があります。
新築ワンルームマンションを買ってしまって高値づかみをしてしまうというのは高収入サラリーマンのあるあるですので注意しましょう。
物件購入時に定期でかかる必要経費を見ない
多くの人が借り入れをしてワンルームマンション投資をスタートすると思いますが、毎月かかる経費は銀行への返済だけではありません。
プラスで管理費、修繕積立金、固定資産税などもかかってきます。
必要経費を事前に計算に入れておかないと、想定以上に収支がマイナスという事が考えられます。
収支のマイナスが大きすぎると通常の生活に支障をきたしてしまうリスクが出てきますので、銀行への返済額だけでなく、＋αでどの様な経費が掛かってくるのか？チェックしておきましょう。
利回りだけを考えて、立地条件を疎かにする
ワンルームマンション投資は空室にならなければ、大きな損失はありません。
従って「空室リスクをいかに抑えるか？」がワンルームマンション投資の肝になってきます。
でも、利回りだけに目がくらんで立地条件を疎かにしてしまうケースが多々あります。
利回りが高いという事はリスクが高いという事ですので、もし業者さんが「この物件は利回りが高いんですよ」と言って来たら、まずは立地が大丈夫か？という点で疑ってみましょう。
ぜひ、利回りだけを意識せず、立地条件を第一優先に考えてみましょう。
失敗しないための押さえるべきポイントはこれ！
では、どうすればワンルームマンション投資で失敗確率を下げることが出来るのでしょうか？
それは先ほど紹介した失敗確率90％の手法の逆をすれば良いのです。
- 戦略を
持たずに持ってワンルームマンション投資をする 新築中古ワンルームマンションを買う- 物件購入時に定期でかかる必要経費を
見ない事前にチェックする 利回りだけを考えて、立地条件を疎かにする立地ありきで物件を考える
これが答えです。
戦略を持ってワンルームマンション投資をする
戦略と言ってもどういう方法があるか？ですが、個人的には大きく３つの戦略が存在しているかなと思います。
- 35年ローンを払いきり老後の備えにする
- 途中売却して利幅を獲得する
- 複数物件を保有し、複数の売却益を1物件の返済に充てる（無借金の1戸を作る）
私の場合は戦略③を実行しています。
現在4戸物件を保有しており、数年後に3物件を売り、無借金の1戸を作る。
更に4戸買い足し、同様に数年後に3物件を売り、無借金の2戸目を作る。
まさに不当所得を1つ1つ作って行くようなイメージの投資戦略です。
中古ワンルームマンションを買う
中古ワンルームマンションは購入時の価格と資産価値のギャップが小さいので、いざ売ろうとした時に購入価格の状態（ちょい下げ）で売ることが出来ます。
新築で買ってしまうと、新築プレミアム（高値づかみの原因）により、数年後に売りたいけど売れないというリスクが発生する可能性が高いです。
ですのでワンルームマンション投資をする人は中古を購入しましょう。
物件購入時に定期でかかる必要経費を事前にチェックする
定期的にかかる必要経費を確認して、本当の毎月の収支を計算しましょう。
物件のエリアにもよりますが、いまは都内のアクセスの良い物件であれば－1万くらいまでの手出しは許容されるかなと思います。
もし手出しが2万を超えているようであれば、少し注意が必要です。
ちなみに、定期でかかってくる必要経費とは下記の3つが多いです。
- 管理費
- 修繕積立金
- 固定資産税
立地ありきで物件を考える
ワンルームマンション投資は空室リスクを抑えたもの勝ちです。
空室リスクを抑えることが出来て、最悪－1万円くらいの手出してあれば、大きく失敗しません（複数物件を持っており、戦略③を実行するのであれば勝ち組です）
では、良い立地条件とは何でしょうか？
それは、下記3つの条件が当てはまる物件になります。
- 駅近（都内であれば7分以内）
- スーパー/コンビニが近い
- 治安がいい
まとめ
ワンルームマンション投資は失敗するから辞めた方が良いという記事や情報を良く見ますが、私の考えは正しいやり方をすれば確実性の高い投資であるという事です。
インフルエンサーやネットの情報を鵜呑みにせず、真実を見極める目を養いましょう。
